부동산 규제 지역 해제로 부동산 가격 상승?

최근 부동산 침체에서 탈출하고자 정부에서는 규제 지역을 거의 해제 한다고 발표했습니다. 정책이란 항상 바뀔 수 있기에 이번 기회에 규제 지역이 무엇인지, 규제 지역으로 지정되면 어떤 불이익이 있는지, 어디가 규제 지역인지에 대해 알아보겠습니다.

규제지역과 규제해제지역

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<목 차>

。1. 부동산 규제지역이란?

。2. 투기지역의 규제 내용 및 현황 알아보기.

。3. 투기과열지구 규제 내용 및 현황 알아보기.

。4. 조정대상지역 규제 내용 및 현황 알아보기.


1. 부동산 규제지역이란?


부동산 규제 지역이란 주택시장의 과열을 막기 위해 즉 부동산 가격이 많이 오르는 것을 방지하기 위해서 규제 지역을 정해서 세금 징수와 대출 제한, 청약 조건, 분양가 상한제 등의 제한을 두어 부동산 시장의 안정을 목적으로 합니다.


최근에는 부동산 경기 침체로 주택시장을 살리기 위해서 규제를 대폭 완화하여 지금은 서울 4곳(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)만 제외하고 모두 규제를 푼 상태입니다.

하지만 언제 부동산 시장의 변화로 인해서 규제 지역이 다시 지정될 수 있기에 규제 지역에 대한 내용을 알고 있어야만 합니다.


규제 지역으로 지정되면 LTV, DTI, DSR의 기준이 낮아져서 주택담보대출을 받기가 힘들어져서 실거주를 목적으로 하는 분들은 많은 피해를 보게 됩니다.

LTV, DTI, DSR은 주택담보대출을 받기 위해서 꼭 알아야 할 내용이니 혹시 잘 모르시는 분은 아래 링크에 들어가 보시면 바로 이해되실 겁니다.

LTV, DTI, DSR에 대해서 상세하게 알아보기


현재 주택담보대출은 가계부채 증가의 영향으로 DSR을 40%로 제한하고 있어서 LTV나 DTI가 높다고 해서 많은 금액을 은행에서 대출 받기가 어렵습니다.

하지만 부동산 시장활성화를 위해서 최근에는 규제를 푸는 추세이기때문에 희망을 가져도 될 것 같습니다.


규제 지역은 규제 강도의 순서대로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 나누는데, 각각에 대해서 알아보도록 하겠습니다.



2. 투기지역의 규제 내용 및 현황 알아보기

투기지역이란 말 그대로 주택이나 토지가격이 급등했거나 앞으로 급등할 우려가 있는 지역을 말합니다.


투기지역이 다른 지역과의 규제 차이점은 양도세입니다. 투기를 목적으로 거래를 제한하기 위해서 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가로 세금을 책정하기 때문에 거래 시 내야 하는 세금이 엄청나게 늘어나게 됩니다.


다른 규제는 LTV는 무주택자 또는 1주택자에게는 50%, DTI는 40%까지로 제한하고 있습니다.

즉 주택 구입 자금 대출을 많이 받을 수 없기 때문에 실제 자신이 가지고 있는 돈이 많아야 집이나 땅을 구입할 수 있습니다.


현재 2024년 1월 1일 기준으로 우리나라에서 투기지역으로 선정된 곳은 용산구와 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 밖에 없습니다.

현재는 부동산 경기가 침체라서 4곳밖에 안되지만 앞으로 시장이 변하면 다시 지정되는 지역이 생길 수 있으니 집이나 땅을 구입하실 계획이 있으신 분은 수시로 확인하시는 것이 좋습니다.


투기지역 현황은 기획재정부 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다. 다른 두 곳의 규제 지역과는 다르게 투기지역은 양도세 때문에 기획재정부에서 관리하기 때문입니다.

기획재정부 홈페이지에서 투기지역 현황 알아보기 바로가기

검색 방법은 홈페이지 메인화면에서 법령 >>> 고시·공고·지침 >> > 공고를 선택 >>> 검색란에 투기지역으로 검색 순으로 하시면 됩니다.



3. 투기과열지구 규제 내용 및 현황 알아보기

투기과열지구란 주택의 가격 상승률이 물가 상승률보다 훨씬 높아서 투기가 우려되면 지정이 되는데 보통 투기지역으로 지정되면 투기과열지구로도 지정이 중복으로 됩니다.


투기과열지구로 지정이 되면 주택 청약 시 1순위 조건이 까다로워지면서 분양을 받아도 전매를 제한하는 등의 규제가 생기게 됩니다.

주택담보대출에 영향을 미치는 LTV는 50%, DTI는 40%로 제한이 되어 대출금을 많이 받기 힘들어지게 됩니다.


국토교통부에서 투기과열지구를 지정하고 해제하는데 현재로는 용산구와 강남 3구를 제외하곤 우리나라 모든 지역을 해제한 상태입니다.

하지만 부동산 시장 상황이 변하면 언제든지 다시 지정할 수 있기에 수시로 지정 현황을 하셔야만 주택이나 땅을 구입하실 때 자금 계획을 세울 수 있습니다.


국토교통부 홈페이지에서 지정 현황을 간단하게 확인할 수 있습니다.

국토교통부 홈페이지에서 투기과열지구 현황 알아보기 바로가기

국토교통부 홈페이지 메인화면에서 뉴스 · 소식을 클릭하시고 검색란에 투기과열지구를 입력하시면 최근에 지정 현황을 확인하실 수 있습니다.


4. 조정대상지역 규제 내용 및 현황 알아보기

조정대상지역은 주택 가격이 물가상승률보다 2배가 높거나 분양경쟁률이 치열해지면 지정이 됩니다.


조정대상지역의 규제는 역시 주택담보대출에 영향을 미치는 LTV는 50%, DTI는 50%로 제한이 되며 분양권 전매와 청약 1순위 자격 조건이 까다로워지게 됩니다.


역시 투기지역, 투기과열지구와 같이 중복으로 지정이 되는 경우가 많으며 현재 조정대상지역은 강남 3구와 용산구 밖에 없습니다.

시장 상황에 따라서 현재는 우리나라 거의 모든 지역이 해제되어 있지만 계속되리란 보장이 없기에 수시로 조정대상지역 현황을 확인하시는 것이 정말 중요합니다.


국토교통부 홈페이지에 들어가시면 최근의 상황을 업데이트 해놓으니 시간 나실 때 확인하시는 것이 나중에 주택이나 땅을 구입하실 때 많은 도움이 될 것입니다.

국토교통부 홈페이지에서 조정대상지역 현황 알아보기 바로가기

국토교통부 홈페이지 메인화면에서 뉴스 · 소식을 클릭하시고 검색란에 조정대상지역을 입력하신 다음 검색하시면 가장 최근의 현황을 확인하실 수 있습니다.


오늘은 주택이나 땅을 구입 시 꼭 확인해야만 하는 규제 지역에 대해서 알아봤습니다. 규제 지역은 대출에 가장 영향을 많이 주며 세금에도 큰 영향을 주기 때문에 구입 전에 확인하셔야만 합니다.