LTV, DTI, DSR 세 가지는 주택담보대출을 받으려고 하는 분이라면 꼭 알아야 하는 것입니다. 그래야 얼마를 대출받을 수 있을지 계산이 되며 집을 살 때 내가 준비해야 하는 돈이 얼마인지 알 수 있어 주택 구입 계획을 세울 수 있기 때문입니다
1. LTV, DTI, DSR을 왜 알아야 하나요?
우리가 집을 사려고 하면 거의 모든 국민들이 은행에서 대출받아서 구입합니다. 물론 연예인이나 일부분들은 현금으로 바로 사버리기도 하지만 그분들은 딴 세상 사람들이니 제쳐두고 어쨌든 저 같은 서민들은 무조건 대출 받아야지만 집을 살 수 있습니다.
은행에서는 대출을 해줄 때 무조건 해주는 것이 아니라 기준이 있는데 이 기준을 LTV, DTI, DSR 세 가지로 기준을 삼아서 A는 2억, B는 5억 이렇게 결정한 다음 대출을 해주는 것입니다.
위의 세 가지는 개인의 상황에 따라 다릅니다. 자신이 구입하려는 집의 가격이나 종류, 그리고 개인의 소득, 기존 대출이 유무, 상환능력에 따라 다르기 때문에 LTV, DTI, DSR이 뭔지를 알아야 은행에 가서 은행직원이 얼마까지 대출이 된다고 할 때 정확한 상담을 할 수 있습니다.
그러면 하나씩 차례대로 알아보도록 하겠습니다.
2. LTV에 대해서 알아보기
LTV는 주택 가격에 의해서 결정되는 수치입니다. 쉽게 말하면 담보 가치라고 생각하시면 됩니다.
내가 5억원의 집을 구입하려고 하는데 LTV가 60% 적용이 된다면 5억원의 60%인 3억원이 주택 담보 대출로 가능하다는 것입니다.
LTV는 보통 기존의 주택 소유 여부와 규제 지역인지 아닌지에 따라서 적용률이 다른데 생애 최초로 집을 구입하는 분들에게는 규제 지역을 따지지 않고 9억원 이하의 집에 대해서는 80%의 LTV를 적용합니다.
무주택자와 1주택 소유자는 비규제 지역이라면 70%를 적용받고 규제 지역이라면 50%를 적용받습니다.
최근에 부동산 경기 침체로 인해서 LTV를 완화해서 적용하는 추세입니다.
대표적으로 다주택 보유자는 규제 지역에서는 30%, 비규제 지역에서는 60%의 LTV를 적용받을 수 있게 됩니다.
주택 임대, 매매 사업자는 전에는 LTV가 0%였는데 최근에 완화되어 규제 지역은 30%, 비규제 지역은 60%를 적용받으실 수 있습니다.
그럼, 주택 가격은 어떤 것을 기준으로 하여 책정될까요? 매매가와 공지 가격은 차이가 크기 때문에 어떤 것을 기준으로 삼아야 할지 궁금하실 수 있습니다.
이처럼 LTV는 주택 가격 책정부터 규제지역이인지 비규제 지역인지에 따라서 적용율이 다르게 됩니다. 더 상세한 내용은 아래 링크에 정리되어 있으니 읽어 보시면 LTV에 대한 모든 것을 아시게 될 것입니다.
3. DTI에 대해서 알아보기
DTI는 주택 담보 대출을 갚을 수 있는 능력을 수치로 만들어 놓은 것입니다.
계산 방법은 주택담보대출 원금과 이자, 그리고 다른 대출의 연간 이자를 더한 다음 자신의 소득으로 나눈 다음 100을 곱하면 됩니다.
예를 들어 A라는 사람의 연 소득이 5,000만원이고 주택담보대출을 3억을 받아서 연간 2,000만원을 원금과 이자를 갚아 나가고 신용대출로 이자가 연간 60만원이 나간다고 할 때 이 사람의 DTI는 (20,000,000 + 600,000) ÷ 50,000,000 × 100 = 41.2 %가 나옵니다.
현재 DTI 규제 기준은 투기지역이나 투기과열지구에서는 40%, 조정대상지역에서는 50%, 그 외 지역은 60%입니다.
A라는 사람은 DTI가 41%이기 때문에 투기지역이나 투기과열지구의 집을 살 경우에는 3억원의 대출이 안 되지만 그 외 지역에서는 3억원의 대출이 가능합니다.
4. DSR에 대해서 알아보기
DSR은 DTI보다 더 까다로운 조건이라고 보시면 됩니다. DTI는 주택담보대출 외의 다른 대출은 이자만 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 모두 계산하기 때문에 보통 DSR이 DTI보다 낮게 나옵니다.
DSR은 받은 대출의 총금액이 1억원이 넘어가면 40%를 넘길 수 없게 기준이 되어 있기 때문에 연 소득이 1억인 사람은 자신이 연간 갚아야 할 원금과 이자의 합계가 4,000만원을 넘어가면 대출이 안 된다는 것입니다.
위에 예를 든 A라는 사람이 3억원의 주택담보대출을 신청하여 연간 2,000만원을 갚아나가고 신용대출은 이자와 원금 상환을 계산하면 700만원을 갚는다고 하면 이 사람의 DSR은 54%가 되어서 만약 조정대상지역에 집을 구매할 계획이라면 3억원의 대출이 안 되기 때문에 대출을 더 적게 받아야 됩니다.
오늘은 주택 담보대출을 할 경우 꼭 알아야 할 삼총사 LVT, DTI, DSR에 대해서 알아봤습니다. 일생에서 가장 큰 금액을 대출하는 것이기 때문에 정확하게 아셔야 할 내용이라고 생각합니다.